Существует множество способов приобретения недвижимости во Франции: купля-продажа между покупателем и продавцом с участием или без третьих лиц (агентство по недвижимости или уполномоченный нотариус); покупка по проекту еще непостроенного жилья; покупка на аукционах и другое.

Мы остановимся подробнее на первом варианте приобретения недвижимости: между покупателем и продавцом с участием третьих лиц (агентство по недвижимости). 

Подробнее о процедуре приобретения объекта недвижимости

Предварительное соглашение (avant-contrat)

Само по себе предварительное соглашение не является обязательным, но его необходимость продиктована практикой. Предварительное соглашение устанавливает условия купли-продажи и выливается в одну из форм: предварительное договоренность о продаже (compromis de vente) либо обязательство по продаже (promesse de vente).

Compromis de vente (в пер. с фр. предварительная договоренность о купле-продаже объекта недвижимости)

Больше, чем обещание (promesse), меньше, чем договор (contrat). Сompromis de vente является предварительным договором. Таким образом, при его подписании продавец обязуется продать, а покупатель, соответсвенно, купить объект недвижимости.

Прежде чем подписать этого акт, убедитесь, что объект соответствует вашим требованиям по всем статьям, взвесьте все за и против. И обратите особое внимание на необходимые ремонтные работы, которые вам предстоит предпринять и оплатить по счетам. Юристы говорят: подписанная предварительная договоренность приравнивается основному договору. 

 Действия compromis de vente
Сompromis de vente имеет те же действия, что и договор.То есть после его подписания у сторон возникают права и обязанности друг перед другом. Таким образом, после проверки чистоты сделки нотариусом (до 90 дней), отказ от продажи объекта продавцов или отказ от покупки недвижимости покупателем влечет за собой штрафные санкции. 

Promesse de vente. « Promesse » в переводе с фр. обещание. Это одностороннее обязательство продавца продать объект недвижимости именно вам. 

Предварительное соглашение должно устанавливать: цену, условия оплаты, окончательную дату подписания основного договора купли-продажи. Это соглашение содержит: 
- информацию о покупателе и продавце (гражданство, проживание и так далее), 
- адрес продаваемой недвижимости и площадь,
- точное описание недвижимости, 
- происхождение недвижимого имущества (дату предыдущей покупки и данные предпоследнего продавца, а также запись предыдущего нотариуса), 
- ограничительное условие. По определению: условия, препятствующие реализации договора купли-продажи. Например, я куплю, если банк даст кредит. Банк не дал кредит, соответственно, я не покупаю недвижимое имущество. Это условие действительно в течение 1 месяца с момента подписания соглашения. 
- информацию об ипотеке, обязательствах и ограничениях прав использования недвижимостью 

У покупателя есть 7 дней после подписания предварительного соглашения, чтобы дать делу обратный ход. Уведомление о приостановлении силы предварительного соглашения должно быть отправлено продавцу заказным письмом под подпись о получении. 

Финансовые обязательства

В предварительном соглашении оговаривается цена и порядок уплаты. 

В момент подписания предварительного соглашения покупатель выплачивает 10% от стоимости жилья. При отказе от операции купли-продажи покупатель теряет внесенную сумму. Если же по каким-то причинам продавец отказывает в продаже после подписания предварительного соглашения, взнос возвращается покупателю в двукратном размере. Стоит помнить об ограничительных условиях: если условие выполняется (например, отказ в банковском кредите), весь взнос возвращается покупателю, а предварительное соглашение теряет свою силу. Однако если выясняется, что покупатель сам препятствовал нереализации ограничительных условий (например, получению банковского кредита), депозит остается у продавца.

Если покупатель приобретает недвижимость через третьих лиц (нотариуса, агенство по недвижимости) , взнос может быть осуществлен в момент подписания соглашения. Но он также сохраняет за собой права 7-дневного размышления. А в это время 10% депозит находится у нотариуса.

После подписания предварительного соглашения и внесения 10% депозита первой скрипкой в процессе купли-продажи становится нотариус. Несколько слов о его роли и значимости.

Нотариус и его роль в совершении купли-продажи объекта недвижимости

Прежде всего, роль нотариуса - обеспечить безопасность процедуры купли-продажи, проверить все необходимые документы, сделать запросы в госструктуры и выявить всевозможные подводные камни (площадь объекта больше задекларированного мэрией, а значит, процедура достройки жилой площади была выполнена не в соответствии с законодательными актами); продавец не имеет права продавать жилье; совладельцы не дают согласие на продажу и так далее. Нотариус, даже если он является уполномоченным продавцом, должен соблюдать нейтралитет, так как при спорных вопросах он лично несёт ответственность.

После подписания собственно договора и внесения оставшейся суммы, вы становитесь полноправным владельцем недвижимого имущества. 

Следует помнить о том, что приобретенная недвижимость не дает вам право на получение места жительства на территории Французской Республики. Однако, ваша покупка вам позволит получить многократную визу или 5 летнюю визу, а в будущем претендовать на карту резидента без права на работу.